不動産売却で知っておきたい「測量図」の種類と「地積測量図」の見方
土地や一戸建ての不動産売却を検討し始めると、必ず耳にするのが「測量図」という言葉です。しかし、手元にある古い図面がそのまま売却に使えるのか、法務局にある資料だけで十分なのか、判断に迷うことも多いのではないでしょうか。
実は、測量図にはいくつかの種類があり、それぞれ信頼性や使用目的が異なります。特に「地積測量図」は、不動産登記と深く関わる重要な書類です。
この記事では、売却をスムーズに進めたい方に向けて、測量図の種類や地積測量図の重要性、そして売却時に新しく測り直す必要があるケースについて、分かりやすく解説します。
不動産売却に関わる「測量図」の主な3種類
不動産取引で登場する測量図は、主に以下の3つに分類されます。それぞれの特徴を整理しましょう。
1. 地積測量図（ちせきそくりょうず）
法務局に保管されている公的な図面です。土地の分筆（一つの土地を分けること）や、地積更正（面積の修正）の登記が行われた際に作成されます。
特徴： 公的な信頼性が高い。
注意点： 作成された年代によって精度がバラバラ。古いものは現況とズレていることが多い。
2. 現況測量図（げんきょうそくりょうず）
現在の建物の位置やブロック塀、フェンスなどの状況をそのまま図面化したものです。
特徴： 今の状態を把握するのに役立つ。
注意点： 隣地所有者との合意（立ち会い）を経ていないため、境界を法的に確定させる効力はない。
3. 確定測量図（かくていそくりょうず）
隣地の所有者（個人や役所）全員と現地で立ち会いを行い、境界杭を確認・設置した上で作成される非常に精度の高い図面です。
特徴： 不動産売却において最も信頼される図面。
注意点： 作成に費用と時間（数ヶ月）がかかる。
「地積測量図」があれば測り直さなくていい？
「法務局に地積測量図があるから、そのまま売れるはず」と考えるのは少し危険です。地積測量図には、作成された時期によって「精度の差」があるからです。
昭和40年代以前の古い図面
昔の測量技術は現在ほど高くなく、また測量ルールも今より緩やかでした。そのため、古い地積測量図に記載された面積と、実際に測った面積が大きく異なる「縄伸び・縄縮み」が発生しているケースが多々あります。
平成17年（2005年）以降の図面
不動産登記法が改正された平成17年以降に作成された地積測量図は、GPSなどを用いた「世界測地系」に基づいた精緻なデータであることが多く、そのまま売却に利用できる可能性が高いです。
売却時に「確定測量」を求められる理由
不動産売買契約では、売主が買主に対して「土地の境界を明示する義務」があります。法務局の地積測量図が古かったり、現況と食い違っていたりする場合、買い手は以下のような不安を感じます。
「隣の人とトラブルにならないか？」
「実際に使える面積が図面より狭いのではないか？」
「住宅ローンが通らないのではないか？」
こうしたリスクを排除するために、現代の不動産取引（特に都市部）では、売主の負担で「確定測量図」を作成して引き渡すことが一般的となっています。
測量図を確認する際のチェックポイント
売却活動を始める前に、まずは手元の資料を確認してみましょう。
法務局で「地積測量図」を取得する： 自分の土地の図面が備え付けられているか、いつ作成されたものかを確認します。
境界杭があるかチェックする： 図面と照らし合わせ、現地の四隅などにコンクリート杭やプラスチック杭、金属プレートがしっかり残っているか確認します。
隣地とのフェンスの所有境を見る： 境界線の中心にフェンスがあるのか、どちらかの敷地内にあるのかを把握しておくだけでも、後の測量がスムーズになります。
まとめ：正確な図面が「高く・早く」売るコツ
不動産売却において、測量図は「土地の品質証明書」のようなものです。
特に「地積測量図」が古い場合や、境界杭が見当たらない場合は、早めに土地家屋調査士などの専門家に相談し、現状を把握することをおすすめします。正確な図面を用意しておくことは、買い手の安心感に繋がり、結果として値引き交渉を防いだり、早期売却を実現したりすることに直結します。
まずは法務局で自分の土地の最新の状況を確認することから始めてみましょう。納得のいく不動産売却のために、一歩ずつ準備を進めていってください。
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